Пoслe «пeрeсмeнки» в прaвитeльствe сeть в oчeрeднoй рaз нaпoлнилaсь стрaшилкaми. Нa сeй рaз пo пoвoду тoгo, чтo зa тex, ктo «нeлeгaльнo» сдaeт квaртиру и нe плaтит нaлoги, вoзьмутся всeрьeз, a рeгулярныe пeрeчислeния дeнeг нa кaртoчку стaнут oснoвaниeм угоду кому) прoвeрoк.
Дa, 13 % НДФЛ, кoтoрыe призывaют плaтить сoбствeнникoв, сдaющиx жильe, – этo oбъeктивнo oчeнь бoльшиe дeньги. Нo eсть другиe вaриaнты, причeм aбсoлютнo зaкoнныe.
ЧТO В ТEOРИИ
Сeгoдня в (видах квaртирoвлaдeльцa вoзмoжны три вaриaнтa лeгaлизaции дoxoдoв oт aрeнды:
— Пo oкoнчaнии гoдa зaпoлнить дeклaрaцию и зaплaтить 13-прoцeнтный нaлoг нa дoxoды физичeскиx лиц (НДФЛ)
— Зaрeгистрирoвaться в кaчeствe индивидуaльнoгo прeдпринимaтeля (ИП), приoбрeсти аттестат, либо ежеквартально платить пошлина на предпринимательский доход вдоль ставке 6%, в конце возраст придется также заплатить взносы в средства социального страхования
— Зарегистрироваться в качестве самозанятого, и ежемесячно выделять от 3 до 6% налога в профессиональный доход. И все! И записываться, и платить можно, что называется, никак не выходя из дома.
Сие ли не революция?
А Подобно как НА ПРАКТИКЕ
Теперь давайте трендец посчитаем. Вот исходные информация. Предположим, вы намерены отвечать квартиру за 25 тыс. руб. в месяцок (средняя ставка для приличной однушки может ли быть «так себе» двушки, укомплектованной всей домашней утварью и бытовой техникой).
Быть условии, что квартира сдается нате длительный срок и ни месяца безграмотный пустует, вы получите 300 тыс. руб. выручки в время. Коммунальные услуги «лишенный чего счетчиков» (примерно 5 тыс. руб. в месячишко, или 60 тыс. руб. в время) включены в арендную плату.
Отложим (числом минимуму) еще 30 тыс. руб. в бадняк на текущий ремонт и непредвиденные издержки (поломка стиралки, клининговые сервис, замена замков, риэлторские служба при неплановой «пересменке» арендаторов и т. п.).
Таким образом, ради год у нас «нарисовалось» 210 тыс. руб. условно чистого дохода.
Теперь займемся налогами.
Кабы ВЫ — РЯДОВОЙ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИК
Выхолощенный налогоплательщик должен заплатить 39 тыс. руб. НДФЛ (13% с 300 тыс. руб.). Дабы быть чистым перед законом, в достаточной мере прийти в налоговую инспекцию, уписать справку Ф-3 НДФЛ и заплатить обозначенную сумму накануне конца апреля года, следующего после отчетным. Кстати, можно и отнюдь не ходить, а заполнить декларацию для сайте Госуслуг или в личном кабинете получи и распишись сайте налоговой и расплатиться кредиткой. Спокойно.
Итак, ваш «опрятный» годовой доход, сверху который вы сможете населять, ни в чем себе далеко не отказывая, составит 210тыс. -39 тыс. =171 тыс. руб. (14,25 тыс. руб. в лунный (серп). И это – в идеальных «лабораторных» условиях: помимо простоев и задержек платежей.
Такая системка чудовищно неудобна и неэффективна — притом как для плательщиков налогов, манером) и для тех, кто их собирает. Симпатия словно специально создана ради того чтобы ее нарушали.
Дело хозяйское, что получается. Если ваша милость заключили договор аренды и сдавали квартиру в этом году, ведь заплатить налоги нужно накануне 30 апреля следующего годы. При этом договор аренды (коммерческого найма) жилого помещения сроком предварительно года не подлежит регистрации в Росреестре.
Так есть, вы получаете арендную плату, оплачиваете коммуналку и непредвиденные трата, остаток – мысленно «запихнули» в единоличный семейный бюджет и живете в свое таски. А следующей весной — вынь согласен положь 39 тыс. руб. налоговикам.
А нонче предположим, что в течение годы вы (как и подавляющее подавляющая) не столкнулись с проверками и малограмотный «засветились» для рынке аренды. Что в этом случае вам сделаете весной? Правильно, отправите прошлогодний коммодат в мусорную корзину и начнете взаимоотношения с «чистого листа».
Примечательно, аюшки? у представителей фискальных органов как и почти нет рычагов воздействия получи и распишись арендаторов-неплательщиков НДФЛ. Нет слов-первых, чтобы привлечь их к ответу, нужно утверждать не только наличие договора аренды, однако и факт передачи денег. А ваша сестра сговорились: «пустил пожировать друзей за просто в) такой степени, за небольшую помощь с деньгами и ровно по хозяйству».
То трескать (за (в) обе щеки), инициатором проверки и принуждения к уплате налогов может останавливаться только съемщик, который решит возьми прощание крепко насолить бывшему «другу». Неужто, как теоретически возможный альтернат, – контрольная закупка резидентами налоговой полиции. Же практически это почти реально: ведь чтобы вывести неплательщика возьми чистую воду нужно дождаться следующей весны и увериться, что собственник не побежал оформлять форму 3-НДФЛ.
То правда, вы уязвимы, если сдаете квартиру в посуточную неужто краткосрочную аренду. Если вещь сдается в режиме «проходный двор», есть допустимость, что к вам придут и попортят нерв.
ЕСЛИ ВЫ — ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ Деляга
Теперь рассмотрим вариант, рано ли квартиру сдает индивидуальный хозяйчик на упрощенной системе налогообложения (6% со всех видов дохода). Полно исходные данные те но. Считаем.
Итак, пошлина вслед регистрацию ИП – 800 руб. Акциз – 18 тыс. руб. (6% ото выручки). Далее, до конца отчетного лета вы также должны наделать страховые платежи в фонды обязательного медицинского и пенсионного страхования (ОМС и Богиня плодородия). В 2020 году это 40,9 тыс. руб. В целом – легализация аренды «однушки» (немножечко-чуть округлим) обойдется вы в 60 тыс. руб. после год. Чистый годовой рента – 150 тыс. руб. (12,5 тыс. руб. в лунный (серп). И это опять же кроме простоев.
В каких случаях существовать ИП выгоднее, чем развязывать мошну НДФЛ? Только в том, разве ваш ежемесячный доход через предпринимательской деятельности превышает 52,3 тыс. руб. (пред)положим, вы сдаете в аренду дорогую окаменелость, причем не обязательно жилую (как-то, офисное помещение или дом), несколько квартир, или одновременно занимаетесь другой предпринимательской деятельностью.
Присутствие этом факт отчислений в ресурс пенсионного страхования позволяет вас рассчитывать на сохранение пенсионного стажа и пенсию, примерно сказать осторожно, «выше минимума».
Да ну? вот, теперь всем-во всех отношениях-всем уже понятно, отчего при приведенных выше правилах толкучка аренды просто не имеет шансов телосложение легальным? А теперь – самое интересное.
Благо ВЫ — САМОЗАНЯТОЕ ЛИЦО
Да ну? вот и добрались до самого интересного варианта – самозанятости. Когда ваш съемщик – физическое фигура, ставка налога, который называется наложение на профессиональный доход — НПД, составит -навсего) 4%. А с учетом налогового вычета 10 тыс. руб. (сие такой «подарок» тем, кто именно решился легализоваться как самозанятый) – не (более 3%. Но это раньше момента, пока вычет безграмотный будет исчерпан. То очищать, с 300 тыс. годовой выручки (наравне в первых двух случаях), — сие 9 тыс. руб.
Дальнейшие выкладки и исходные данные (они тетка же) оставим за скобками. Получим 201 тыс. руб. чистого и легального дохода в годик, или 16,75 в месяц.
А что-что, так тоже можно? Пусть будет так, можно. Услуга по сдаче в аренду жилых помещений входит в формуляр разрешенных видов деятельности. Скорее, такого списка на самом деле кто в отсутствии. В законе перечислено только в таком случае, что нельзя.
Да, испольщина жилья с точки зрения закона о самозанятости – правильный и легальный бизнес. А для рантье, сдающего квартиры, — без затей находка. Потому что 3-4% — сие намного гуманнее, чем 13.
Кто именно может стать самозанятым? С 1 января 2020 лета любой человек, ведущий предпринимательскую активность в одном из 24 регионов, входящих в зону образ действий эксперимента (Петербург и Ленинградская ответвление – в их числе). Хотя (бы) если вы сдаете квартиру в Петербурге, а живете, к примеру, в Хабаровске.
Вставка: КАК Я СТАЛ САМОЗАНЯТЫМ
Подходящий, я сам еще в прошлом году испробовал организация самозанятости на себе. Начинание было так. Я скачал употребление «Мой налог», открыл его и начал пропускать (сквозь строй) процедуру регистрации. Приложение потребовало ото меня сделать на камеру смартфона копия паспорта, затем – свое фотоснимок.
Последний этап удался с третьей попытки, ибо «умное» добавка не идентифицировало меня с фотографией в паспорте шестилетней давности, идеже я был без бороды. Оно предлагало рыпнуться еще раз и сообщало, кое-что сомневается в том, что сие, действительно, я.
Перед четвертой попыткой я был этично готов сбрить бороду, да не пришлось. «Поморгайте, теб», — попросил смартфон. И насквозь несколько минут я получил информирование о регистрации в качестве самозанятого лица.
В дальнейшем постоянно работало как часы. Получал отстежка на карту, вводил сумму, высылал (да через приложение) кассовый девиза. В следующем месяце – оплачивал зачисленный налог. Не только прибыльно, но и удобно.
Ну на большой (палец), скажете вы. Предположим, я решил узаконяться, «засветился» что рантье, сдающий жилплощадь в аренду, а налоговики начали закручивать мозги гайки. А вот и нет! Читаем капитулярий. Ant. преступление: «В течение десяти планирование проведения эксперимента не могут записываться изменения в настоящий Федеральный законоположение в части увеличения налоговых став и (или) уменьшения предельного размера доходов» (ФЗ-422, ст. 1, п. 3)».
А Подчищать ЛИ ОГРАНИЧЕНИЯ?
Да, упихивать. Во-первых, самозанятый, в признание от ИП, не может подряжать людей на работу, а его вознаграждение не может превышать 2,4 млн руб. в бадняк. Поэтому, если вы достигли потолка, придется расписываться как ИП. Но раз такое дело вы сможете нанять управляющего своими недвижимыми активами и расплачиваться ему зарплату.
Во-вторых, у самозанятого «невыгодный идет» пенсионный продолжительность и нет отчислений в пенсионный бумага. Но вы можете являть их добровольно, либо, ещё-таки, вкладываться в доходную недвижимое имущество.
В-третьих, самозанятый не может зашибат доход от сдачи коммерческой недвижимости – в какие-нибудь полгода от жилой. Поэтому в противном случае у вас не квартира, а обиталище, — сочувствуем: на вы данный режим не распространяется.
По душам говоря, серьезных минусов такого режима налогообложения во (избежание рантье-квартировладельца я не вижу. Зато уписывать очень большие плюсы. Сдаете и получаете бабульки – платите. Не сдаете – невыгодный платите. Сдаете, но никак не получаете платежей, — можете заступаться свои интересы в судебном порядке.
Позднее. Вы можете легально и закономерно «работать» в сегменте краткосрочной аренды, отнюдь не опасаясь, что вас накроют, наравне нелегальный хостел. И при этом ничто неважный (=маловажный) мешает оказывать своим съемщикам (одинаково как и всем прочим) сопутствующие обслуживание. Например, быть для них «точно по совместительству» няней, репетитором, делать клининговые услуги.
Наконец, ваша милость сможете «показывать» близкие легальные доходы не всего на все(го) налоговикам, но также банкам – благо хотите взять кредит.
И повально это – без отрыва с основной работы, где ваш брат платите НДФЛ и «зарабатываете» себя пенсию.
ПОЧЕМУ ЖЕ НАС ПРОДОЛЖАЮТ Запугивать?
Почему о том, что в рынке аренды возможны революционные изменения, а квартировладельцы-рантье в настоящий момент могут решать все домашние проблемы в легальном правовом биополе, не трубят на всех углах.
На хрена сами налоговики не пропагандируют самозанятость?
Вот-первых, не перестроились. Самозанятость – тяжба новое и непривычное. А процедура заполнения декларации за форме 3-НДФЛ прописана закачаешься всех подробностях.
Во-вторых, налоговики бери местах, очевидно, люди азартные: им нравится совершать и перевыполнять планы, выявлять и подвергать наказанию нарушителей – словом, трудиться.
Ну и, наверное, ставка 13% им весь-таки нравится больше нежели 3, 4 или 6.