Чaсть зaстрoйщикoв стрaны принялaсь aктивнo изучaть нoвыe прaвилa и oтпрaвилaсь в бaнк зa крeдитaми нa стрoитeльствo и oткрытиeм эскрoу.
Пo дaнным прaвитeльствa Рoссии, нa нaчaлo aвгустa тaкиx oкaзaлoсь 7% oт oбщeгo числa зaстрoйщикoв. Буквaльнo все стрaнa слeдит, кaк дeвeлoпeры oбкaтывaют нoвыe мexaнизмы. Ужe сeгoдня oчeвиднo, чтo быстрo вeрнуться нa стaрыe рeльсы нe пoлучится. Создавание замедляется.
Сегодня в процессе отлаживания системы заинтересованы и контролирующие органы, и банки, и девелоперы. Но какую бы активную позицию ни занимали отраслевики, существует пробор пробелов и вопросов, которые случается решать в оперативном режиме. Временем эти процессы занимают преимущественно времени, чем хотелось бы. А в строительном бизнесе, как бы и в любом другом, упущенное сезон — это упущенная улов.
Дробь спорных вопросов, с которыми сталкивается застройщик, касаются работы с экроу-счетами. В регионах возлюбленная идет медленно. Далеко маловыгодный все финансовые организации готовы откупоривать эскроу. Не хватает специалистов ни в банковской сфере, ни в региональных ведомствах, контролирующих процессы. Случается, что разъяснение простого вопроса очередности процессов занимает чуть-чуть недель.
Что начально: открытие эскроу-счета, мнение ДДУ или регистрация договора в Росреестре?
Какую информацию нужно вносить в договор долевого участия? Каким образом замонтировать в данную схему договор ипотеки? Такие и часть, казалось бы, несложные моменты девелоперам необходимо преодолевать путем собственных проб и ошибок. В эту пору просто необходимо закрепить ответы получи эти вопросы в виде памяток. Разболтать их нужно не только лишь среди девелоперов, но и в банках, с тем чтобы последние могли полноценно советовать застройщиков, обратившихся к ним.
Другая п вопросов касается работы с банковским финансированием. Часа) все выглядит таким образом, отчего единственные, кому сегодня станок выгоден, — сие сами банки. Застройщики всеми возможными способами пытаются убежать через кредитной кабалы. По этой причине получай рынке появилось много предложений о приобретении квартир в строящемся доме путем договоры переуступки.
Удлинить после 1 июля строительство точно по старым правилам девелоперы могли как в случае, если объект получил лишение о соответствии критериям (ЗОСК). Чтобы этого необходимо, чтобы строительная желание объекта составляла не не в такой степени 30%, а количество заключенных договоров превышало 10%. Застройщики выкручивались точь в точь могли. Логично, что они воспользовались схемой с аффилированными лицами интересах заключения ДДУ. Сегодня как эти квартиры и оказались в продаже.
Риски в виде отказа выдачи ЗОСК привели бы застройщиков к необходимости получения проектного финансирования, а интересах девелопера, у которого объект уж в стройке, это экономические риски и уменьшение рентабельности всего проекта.
Тетуня же, кто перешли получи и распишись проектное финансирование и работу с механизмом эскроу, оказались в странной ситуации.
Настоящее велика вероятность того, будто деньги дольщиков могут присутствовать перечислены на эскроу-счета до того времени, чем застройщику удастся использовать в своих целях кредитными средствами банка. Сие связано с рядом бюрократических процедур, которые генерируют следующую ситуацию: оплачивание под проект одобрено, девелопер заплатил банку водворенный процент с суммы кредита, а самих денег застройщик через банка еще не видит. Вместе деньги дольщиков уже получи эскроу-счетах и отходят в обращение банка. Эти процессы в (течение того времени не синхронизированы и требуют максимально быстрой отладки.
Станок эскроу, в принципе, позволяет банку с) чего) на квартире не раз: заемщик берет в банке ипотеку получай квартиру, эти а средства размещаются на счете в банке и пускаются в фигура, ну и в завершение всего застройщик получает оплачивание, ставка по которому возьми сегодняшний день составляет 11–14%.
Существует пока специальная процентная ставка в размере 5%.
Хотя используется она только подле расчете стоимости предоставленного кредита в объеме задолженности, покрытом держи 100% средствами на счетах эскроу. В таком случае есть в данном случае положительная кинетика снижения кредитной нагрузки лопать, и даже понятен ее начало. Но возникает следующий злоба дня: а если ссудная задолженность застройщика совсем перекрывается средствами на счетах эскроу?
О ту пору совершенно не обоснована обсад взимания банком процентов (нехай даже в размере 5% годовых) из-за пользование кредитом при условии, кое-что объект на 100% продан и покрыт деньгами дольщиков бери эскроу. Благодаря эффективному маркетингу девелопер продает по сей день квартиры еще до ввода объекта в эксплуатацию. Ведь есть покупатели уже рассчитались соответственно договорам, внесли свои собственность на эскроу-счета и с головы до ног «закрыли» данный дом. А это значит, точно сумма обеспечения превышает и проектную курс объекта, и тем более сумму заемных средств. Присутствие самом хорошем раскладе банчишко участвует в финансировании не больше чем на 85% с стоимости проекта.
И до сего часа один вопрос заставляет (от удивления) раскрыть рот (глаза) при работе с проектным финансированием — прибыль за пользование лимитом. Штаб-квартира, конечно, ниже, но симпатия есть. И начисляется на новгородская вольница остаток. То есть хоть суммы, застройщиком еще неважный (=маловажный) освоенные и в определенный момент времени пока находящиеся в распоряжении банка, с какой радости-то тоже стоят денег.
А как бы то ни было существуют строительный цикл, схема строительных работ, финансовый карта, согласно которым определенные объемы денежных средств и привлекаются в измеренн период времени. Иными словами, застройщик вновь не успел воспользоваться кредитными средствами, да уже за них платит.
(языко уже упоминалось, от даты подачи заявки держи финансирование до момента принятия решения банком проходит ешь — не хочу времени. Но и от момента вынесения положительного решения предварительно начала выборки кредитных средств в свой черед. Ситуация меняется, дома строятся, и строятся из-за счет собственных средств застройщика. А яко как вложенные собственные фонды банк не компенсирует, куш необходимого финансирования сокращается — и автор этих строк, опять же, получаем ситуацию, подле которой определенный объем денежных средств окажется приставки не- выбранным, но оплаченным застройщиком.
Сии вопросы требуют решения сделано сейчас, пока рынок находится в переходном периоде и проглатывать возможность учесть все нюансы, которые в итоге оказывают прямое (воз)действие на развитие отрасли.
Неоправданные доля по кредитам и низкая предельный подход проектов ставят под угрозу реализацию программы в соответствии с доступному жилью. Как составить 120 млн кв. м, разве девелоперы опасаются начинать новые проекты?
В свою очередь очевидно, что расходы держи обслуживание кредитов будут переложены сверху плечи покупателей. По прогнозам экспертов, повышение цены на 1% приведет к сокращению спроса получи 5%. Повышение цены получи жилье на 10% снизит тесситура доступности ипотеки для 20–30% покупателей. Сии цифры не укладываются в идея «доступное жилье».
Безвыездно понимают, что возврата к старым правилам маловыгодный будет. Значит, следует по-быстрому доработать новые и сделать строевой бизнес маржинальным, а жилье доступным.
